最近陪朋友看房，发现一个扎心的事实：同一笔预算，他能买三房，我只能买两房。
差别只有两个字——新规。
2024年深圳建筑新规落地，阳台、飘窗计容规则放宽，新房得房率从传统75%直接跳上90%+。这不是小优化，这是定价体系的重写。
谁在重写？我在龙华看到了教科书级的样本——卓越琅奕府。
算笔账就明白：琅奕府建面约70㎡三房，放老规产品里，做同样尺度至少要建面约85㎡。单价看着差不多，"实用单价"差了一整档。
更狠的是，项目建面约96㎡做出四房两卫，放在老规楼盘里，同尺度没有110㎡+根本下不来。中间那十几二十个平方，等于开发商白送。
琅奕府把这叫"化墙为柱"——结构墙变柱子，空间任你改：入户健康模块、餐厨洄游、LDBK巨厅、豪华主卧。同一面积，多出一种活法。
而这套"重新定价"的逻辑，最终会落到一个朴素的结果上：总价约300万起，上车新规三房，从容的置业门槛和空间体验，第一次可以兼得。当市场还在争论新规值不值钱时，真金白银的买家已经投出了票。再叠加最新信贷政策，这笔账更好算了：按照总价约300万，贷款255万，贷款年限最长可延至40年，该项目月供低至约9202元/月——在深圳，"用一份租金供自己的房"第一次成为现实选项。
说句得罪人的话：还在用"多少钱一平"挑房的人，正在为公摊买单。以后的深圳，该问的是"实际用多少平"。而把这道题答到天花板的，现在就叫卓越琅奕府。
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